Portabilità Mutuo

La definizione di portabilità, cos’è la portabilità del mutuo prima casa

Spesso in questo sito abbiamo scritto di portabilità del mutuo ipotecario, accostandola a sinonimo della surroga. Infatti effettuare la portabilità del mutuo prima casa significa “surrogare” il mutuo, ovvero trasferirlo ad una nuova banca senza sostenere ulteriori spese aggiuntive.

Avvalersi della possibilità di cambiare in meglio le condizioni contrattuali del proprio mutuo casa, cioè portare il proprio prestito ipotecario da un vecchio istituto di credito ad uno nuovo è quello che viene definito portabilità, garantita e gratuita dal Decreto legge del 2007.

La portabilità consiste nello stipulare un nuovo contratto di mutuo con un’ altra banca, della somma di denaro pari al capitale residuo del mutuo acceso con la banca precedente, con nuove condizioni stipulate tra cliente e nuova agenzia creditizia e permettendo al nuovo istituto di credito di subentrare nell’ ipoteca dell’immobile, tramite la surrogazione e quindi consentire al passaggio della proprietà della garanzia ipotecaria (garanzia reale sul credito) della banca surrogata.

La banca precedente è costretta a norma di legge di cedere la garanzia ipotecaria, anche se non è consenziente e cerca di mettere dei paletti e delle clausole al passaggio dell’ipoteca, commettendo una irregolarità. Alcune banche purtroppo cercano di approfittarsi della gente quindi state attenti.

Un mutuatario può avvalersi più volte della portabilità, cioè la surrogazione, nell’arco di tutto il tempo della durata del mutuo ipotecario, che dovrà sempre essere gratuita.

L’istituo di credito subentrante in ogni caso non è obbligato ad accettare la richiesta di portabilità del cliente, che dunque può valutare a sua propria discrezione a quale agenzia creditizia affidarsi.

Chiarimenti sulla portabilità del mutuo

La portabilità del mutuo descritta nel decreto Bersani bis ha creato delle incertezze anche tra i professionisti del settore.

Al suo interno si parla senza fare distinzioni di:

• rinegoziazione;
• trasferimento;
• nuovo mutuo;

piuttosto che di “surrogazione”. Le differenti situazioni vanno descritte e distinte, in quanto esse sono procedure distinte.

Le 4 diverse situazioni della portabilità

Di seguito, nell’interesse di tutti i soggetti coinvolti, sintetizziamo le 4 situazioni che coinvolgono la portabilità del mutuo. Trovate spiegazioni più dettagliate all’interno del sito.

Rinegoziazione con la propria banca

La prima soluzione è la più immediata e semplice e sicuramente la più economica. La legge finanziaria 2008 prevede l’assenza di spese. Non si procede all’annotazione dell’ipoteca originaria e il notaio può essere richiesto, ma non è necessario.

Nella rinegoziazione ci sono diverse possibilità di cambiamento del mutuo. La variazione dell’importo del mutuo e della somma della garanzia ipotecaria che comportano una novazione. Mentre la durata del piano dell’ammortamento con conseguente variazione della rata del mutuo, la variazione del tasso d’interesse e la conversione tra tasso fisso e variabile e viceversa, non comportano novazione.

Ristipulare un nuovo mutuo con la stessa banca

Nel caso la banca non ritenga conveniente la rinegoziazione o il mutuatario ha bisogno di ulteriore denaro, è possibile ri stipulare un nuovo contratto di mutuo, con nuova ipoteca e nuova imposta sostitutiva sul finanziamento senza sconti fiscali.

Surrogare il mutuo con un’altra banca

Quando il debitore vuole cambiare il mutuo trovando una proposta di un’altra banca più conveniente, è incentivato dal decreto del 2007 a fare la surroga in modo gratuito. Il nuovo istituto finanziario utilizzerà l’ipoteca esistente senza doverne iscriverne una nuova.

Con la surroga è possibile modificare alcune condizioni del finanziamento che si aveva precedentemente:

• tasso d’interesse;
• durata e rata del mutuo;
• tipo di tasso d’interesse.

Sottoscrivere un nuovo mutuo con una nuova banca, la sostituzione

Questo è il caso più estremo. Si passa ad un nuovo istituto finanziario e si ricomincia tutto l’iter. In questo modo è possibile concordare condizioni totalmente nuove dal vecchio, ma non ci sono agevolazioni fiscali e l’imposta va nuovamente pagata. La sostituzione è una possibilità che dpuò dare dei vantaggi, ma come si è scritto, ha dei costi.