Sostituzione del Mutuo

Capire cos’è la sostituzione del mutuo e capire quali sono le differenze tra sostituzione e surroga, qual è meglio nelle diverse situazioni e perché fare valere i propri diritti garantiti per legge.

 

Cos’è la sostituzione del mutuo

SostituzioneCon  Sostituzione del mutuo si intende la possibilità di recidere il contratto stipulato con la vecchia banca, tramite l’estinzione del mutuo ipotecario e la sottoscrizione di un nuovo mutuo casa con un altro istituto bancario. Ciò vuol dire che si devono ripetere tutte l’iter di accensione di un mutuo ipotecario. E’ un’operazione totalmente diversa dalla surroga e vedremo dopo come si differenziano.

Vantaggi e svantaggi della sostituzione

Questa funzione della portabilità è la situazione più estrema per cambiare il mutuo e deve quindi essere ben ponderata perché ha si grossi vantaggi, ma anche delle nuove spese importanti.

Cominciamo con gli svantaggi che sono di natura soprattutto economica, ma anche di tempo impiegato al cambio del mutuo:

  • nuovamente vanno versate le spese per il notaio perché va riscritta l’ipoteca trattandosi di un mutuo completamente nuovo;
  • versamento delle imposte di sostitutiva sul finanziamento;
  • versamento per le spese per le nuove pratiche;
  • non si hanno più agevolazioni fiscali.

Da sottolineare ovviamente soprattutto i vantaggi della sostituzione, che ci permettono di avere un contratto totalmente riformulato. Eccole in breve:

  • cambiare l’importo e la somma del credito;
  • durata del piano di ammortamento e quindi dilazionare anche in più anni;
  • avere una maggiore flessibilità nel pagamento delle rate;
  • cambio del tipo del tasso d’interesse, da variabile a fisso o viceversa;
  • diminuzione del tasso di interesse (vedere anche i tassi della bce);
  • la possibilità di detrarre una quota maggiore di interessi.

Differenze tra sostituzione del mutuo e surrogazione

Come fare cambio

Vogliamo descrivere ora le differenze tra la surroga del mutuo e la sostituzione, in quanto molte persone confondono erroneamente le 2 opzione e tendono a scambiarle.

Questo succede perché entrambe le operazioni concedono la possibilità di cambiare il mutuo per accedere a migliori condizioni. Però la differenza sostanziale sta nella gratuità della surroga.

Come abbiamo già accennato nella definizione di sostituzione, questa comporta degli oneri e delle spese a carico del mutuatario, mentre per la surroga i clienti non devono pagare nulla alla banca, in quanto il diritto alla surroga è sancito come “gratuito e senza oneri e spese aggiuntive” dal Decreto Bersani sui mutui di Febbraio 2007.

Per questo motivo per il cittadino è molto più conveniente procedere con la surroga piuttosto che con la sostituzione del mutuo.

Attenzione inoltre a quelle tipologie di banche che fanno le “furbette” ovvero che affermano che la surroga del vostro mutuo non è possibile e si può procedere solamente con la sostituzione, con ulteriori spese a vostro carico.

Ciò infatti non è vero, in quanto la surroga è sempre gratuita, anche in caso di mutuo cartolarizzato, di ritardi nel pagamento delle rate e di altri eventi.

Il processo di sostituzione è sconsigliato, in quanto si chiude il vecchio mutuo con un’estinzione anticipata (e la vecchia ipoteca) aprendone uno totalmente nuovo, con ulteriori spese notarili, imposte di registro e tasse.

Fate sempre valere il vostro diritto alla surroga e utilizzate lo strumento della sostituzione del mutuo solamente in casi estremi.

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33 commenti su “Sostituzione del Mutuo”

  1. Buongiorno
    grazie per l’eventuale tempo che vorrete dedicare alla mia richiesta!
    Nel caso ci sia:
    un mutuo prima casa ristrutturazione più un secondo mutuo sempre stessa abitazione e sempre ristrutturazione…
    È possibile sostituire entrambi i mutui con uno solo e ottenere una liquidità aggiuntiva?
    in questo caso niente surroga giusto?
    Grazie mille!

    1. Salve, esatto non si può ottenere una surroga, ma può provare a richiedere una sostituzione del mutuo, quindi un mutuo totalmente nuovo.

  2. Buongiorno,
    Ho in corso un mutuo prima casa con conseguente ipoteca.
    È in vendita appartamento adiacente al mio, vorrei acquistarlo e con la fusione diventerebbe un unico immobile prima casa.
    E’ possibile stipulare un unico mutuo prima casa che comprende il residuo debito di quello in corso più finanziamento del nuovo acquisto?
    La mia banca mi ha risposto che non si può fare per via dell’ipoteca.
    Chiedo un consiglio per una soluzione e se siete a conoscenza di qualche istituto bancario che potrebbe concederlo.
    Grazie

  3. Buonasera, ma le banche si possono rifiutare di dare una surroga?
    Perchè io ho chiesto già in 2 ed entrambe (dopo mesi di attesa) mi hanno dato risposta negativa.
    Grazie.

  4. Salve. Dovrei fare il rifinanziamento del mutuo euro 100.000 più liquidità euro 40.000 fra qualche anno posso chiedere la surroga? Grazie

  5. Buongiorno,ho stipulato un mutuo con il mio ex compagno nel 2012 e due garanti (genitori di entrambi) un anno dopo a causa della rottura del nostro rapporto mi sono accollata il mutuo,vorrei chiedere una sostituzione presso un’altra banca diventando unica proprietaria e eliminando un garante che ne verrebbe sostituito con altri due .
    Vorrei abbassare il costo delle rate di mutuo e chiederei liquidità per pagare le nuove spese notarili e i costi del nuovo mutuo
    È possibile?grazie

  6. Buonasera,
    ho stipulato un mutuo prima casa col Fondo di Garanzia e ora nessuna banca vuole surrogarlo e mi vedo costretta ad effettuare una sostituzione per passare da un tasso fisso dell’ 1,70% a un tasso fisso dello 0,80%.
    Vorrei procedere con la sostituzione del mutuo e volevo sapere cosa vuol dire che non si hanno più agevolazioni fiscali.
    In caso di sostituzione potrò continuare a detrarmi gli interessi passivi nella Dichiarazione dei Redditi?
    Grazie

  7. Salve,
    io ho un mutuo e un finanziamento in corso e vorrei ristrutturare casa.
    Cosa mi conviene fare:
    richiedere un nuovo mutuo mettendo per avere un’unica rata o esiste qualche altra formula?

    Grazie mille per la risposta

  8. Salve,
    Avrei bisogno di un’info:
    Nel 2008 acceso un mutuo per acquisto 1 casa.
    Nel 2009 sostituito il vecchio mutuo per liquidità con altro istituto. La domanda che volevo porvi è: è possibile effettuare la surroga di quest’ ultimo?
    Grazie mille per la risposta.

  9. Salve, devo effettuare una sostituzione del mio attuale mutuo.
    Alcune premesse:
    1- all’epoca della stipula del mutuo non era per me prima casa perchè avevo intestata la casa dove attualmente vivono i miei genitori;
    2- abito nell’appartamento con la mia compagna (ho qui residenza e domicilio) dal 2014;
    3- nel 2018 ho ceduto metà della proprietà dell’appartamento dove vivo alla mia compagna che si è accollata metà del debito residuo del mutuo. Per lei è prima casa ma lo studio dove ci siamo rivolti mi ha detto che anche lei non può detrarre gli interessi passivi abitandoci già da 4 anni;
    4- ad inizio di quest’anno ho fatto la donazione di uso ed abitazione ai miei genitori per la casa in cui vivono di conseguenza il mio appartamento diviene per me prima casa.
    Detto questo, andando a fare una sostituzione con aggiunta di liquidità, quindi un mutuo ex-novo, ed in considerazione che per me e la mia compagna sarebbe prima casa, oltre a pagare l’imposta sostitutiva in percentuale ridotta, potremmo godere della possibilità di portare in detrazione le spese notarili e la quota interessi in misura del 50% cadauno?
    Grazie

  10. Gianluca rubino

    Buongiorno…..mia moglie era proprietaria di appartamento sito in condominio libero da ogni vincolo….5anni fa acquistiamo nello stesso condominio un app.to adiacente x avere più spazio…… richiediamo mutuo cointestato e x fruire di agevolazioni prima casa ci obblighiamo entro i termini di legge ad effettuare una fusione Delle particelle…..cosa fatta (la perizia naturalmente e quindi l’ipoteca solo sul secondo immobile all’atto dell’acquisto).
    Un mese fa ho fatto richiesta di surroga ad altro istituto e mi è stato risposto che si doveva procedere con la sostituzione e non surroga perché a seguito della fusione non esisteva più la precedente particella e quindi ipoteca sulla stessa….e quindi dovevo pagare un atto ex novo anche senza modificare tutti gli altri parametri.grazie

  11. Salve io sto eseguendo una surroga e mettiamo che mi rimanga per estinguere il mutuo 100 euro. Se la nuova banca che mi riceve mi dice che loro hanno tagli di mutuo da 150 euro la differenza a chi va?.

    Grazie in anticipo

  12. Buongiorno, mi occorrerebbe sapere se posso sostituire il mutuo già a me intestato aggiungendo una liquidità presso la stessa banca dove l’ho stipulato, riaccendendone uno nuovo, e se la banca può rifiutarsi di accogliere la mia richiesta. Grazie

  13. lili pignatelli

    Salve,
    ho il seguente problema… Mio marito e deceduto un anno fa, il mutuo della casa e intestato a lui e io come erede continuo pagare le rate. Vorrei fare la surrogazione dello stesso siccome ha tassi d’interessi troppo alti. Cosa potrei fare? Per reintestarlo ci vorebbe rifare tutta la pratica per apertura di un nuovo mutuo? come funziona esattamente?
    Grazie

    1. Salve, sì esatto, dovrebbe riuscire a intestarselo con una sostituzione del mutuo. Oggi i mutui sono più economici, ma nel suo caso ci saranno da ripetere alcune spese.

  14. buongiorno,
    è possibile surrogare un mutuo aperto come seconda ipoteca su prima casa? ci sono ritardi sul pagamento delle rate.
    grazie per cortese risposta

  15. Salve ho un esempio da proporre : un soggetto ha fatto un mutuo, poi lo ha surrogato ed ora vorrebbe sostituirlo con un nuovo mutuo completamente diverso con più liquidità in quanto andrà a ristrutturare l immobile oggetto di ipoteca
    Lo può fare in quanto La legge lo consente?
    Grazie

    1. Salve, la sostituzione del mutuo lo prevede, ma ci sono delle spese in più rispetto alla surroga perchè è un nuovo contratto.

  16. gianni sorrentino

    buon giorno, io ho un prestito personale, con una banca, ho cambiato residenza e vorrei aprire un conto con una nuova banca, posso trasferire il prestito ala nuova e a che spese andrei incontro? Grazie

  17. Io ho il problema che ho un mutuo cointestato, acquistando una nuova casa dando in permuta l’attuale abitazione posso sostituire il vecchio mutuo cointestato con un nuovo muto intestato solo a me e aumentare anche l’importo per permettermi di saldare il nuovo appartamento?
    In caso di risposta affermativa, in quale misura si può aumentare l’importo?

    1. Entrambe le domande dipende dalle garanzie che ha e dal suo reddito. Sono i due parametri principali che una banca esamina. Le consiglio di calcolare un preventivo con il nostro preventivatore per mettersi direttamente in contatto con i responsabili.
      Saluti

  18. Salve, con una sostituzione può senza problemi cambiare l’importo del suo mutuo.

    Con una surroga invece deve vedere cosa permettono di fare le varie banche

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